|
各镇人民政府（街道办事处），县府各部门、直属各单位： 人行嘉善县支行、县住建局关于《嘉善县房地产余值抵押贷款试行办法》已经县政府同意，现批转给你们，请认真贯彻执行。
嘉善县人民政府办公室 2012年12月11日
嘉善县房地产余值抵押贷款试行办法 人行嘉善县支行 县住建局 二〇一二年十二月 为全面落实《关于金融创新担保方式支持经济平稳较快发展的指导意见》（嘉政办〔2012〕123号）文件精神，加强中小企业融资担保体系建设，创新中小企业信贷业务发展模式，有效缓解当前企业融资难问题，支持中小企业发展壮大，保障抵押当事人的合法权益，切实防范和化解企业融资互保风险，促进我县经济金融平稳健康发展，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国担保法》、《城市房地产抵押管理办法》、《国务院关于进一步促进中小企业发展的若干意见》（国发〔2009〕36号）等有关法律规定，制定本试行办法。 一、适用范围 凡在嘉善县行政区域内的企业及企业股东，办理房地产余值抵押贷款业务，均适用于本办法。 本办法所称房地产余值抵押贷款，是指房地产产权人提出申请，将已向银行做抵押获得贷款后的房产，其市场价值大于所抵押债务（即银行权利价值，包括本金、利息及处置预估费用）的余额部分作为拟向县域内金融机构、小额贷款公司和其他依法登记的融资类机构申请办理房地产贷款债权抵押或反担保。（其他依法登记的融资类机构包括：县域内依法设立的融资性担保公司、典当行、租赁公司、新型农村金融组织等） 本办法所称的房地产余值，是指企业的房地产抵押物评估价值扣除以此作为抵押已获取的银行权利价值，所产生的余额。 本办法所称房地产余值抵押登记，是指同一房地产设定两个以上抵押权的，以抵押登记申请先后为序办理抵押登记。 二、抵押、评估与作价原则 （一）遵循自愿互利、公平诚信、风险可控的原则开展房地产余值抵押贷款业务。 （二）坚持自愿评估原则。登记部门和抵押权人，不得强行要求企业对抵押物进行评估。凡抵押当事人对抵押物价值达成一致意见的，其抵押物可以不予评估；抵押当事人意见不一致、并有一方或各方要求对抵押物进行评估的，可协商确定一家有资质的评估机构进行评估。登记部门对有效评估报告予以认可。 （三）落实抵押物协商作价原则。对已设定抵押权的房地产办理余值抵押贷款登记时（含原抵押合同解除或经协商解除，重新办理贷款抵押登记时），抵押物的价值可以由抵押当事人以市场价值为基础协商确定，但原则上不超过评估市场价；也可以由抵押当事人委托具有评估资质的中介机构进行评估确定。若抵押双方协商价格过高时，登记部门或抵押权人可以要求抵押人委托评估机构进行评估。登记部门凭作价协议及相关要件办理相应的登记手续。 （四）抵押人和抵押权人（包括县域内金融机构、小额贷款公司和其他依法登记的融资类机构）根据《城市房地产抵押管理办法》、《国务院关于进一步促进中小企业发展的若干意见》（国发〔2009〕36号）等法律法规的要求，依法向登记部门办理抵押登记手续。 三、鼓励支持抵押权人开展房地产余值抵押贷款 （一）鼓励支持金融机构、小额贷款公司和其他依法登记的融资类机构积极开展原抵押物余值部分内部自行余值抵押贷款、相互之间外部余值抵押贷款，或通过融资性担保公司提供第三人反担保余值抵押贷款。 （二）房地产余值抵押业务，在担保有效期内，首位抵押权人始终为抵押物第一顺位债权人，后续余值抵押权人为第二顺位债权人，并由后续抵押权人向前位抵押权人出具《顺位抵押承诺书》（附件三）。除首位抵押权人收回贷款不再发生信贷关系外。 （三）金融机构、小额贷款公司和其他依法登记的融资类机构应当尽快与原贷款抵押权人协商同意实施房地产余值抵押贷款，并不得影响原正常贷款，确保不抽贷、不减贷。不得以过度授信的方式妨碍抵押人办理房地产余值抵押贷款。原则上在抵押人提出申请办理余值抵押贷款时，通过抵押权人之间与抵押人或和融资性担保机构三方协商签订余值抵押协议，并协商解除原抵押限制性条款加以规范，及时向登记部门提供协议及相关要件办理相应登记手续。 试行期间，允许原贷款抵押权人、抵押人与再贷款抵押权人之间协商达成在原债权范围内正常续贷时重新取得的抵押权顺位在先，并签订协议提供登记；允许原贷款抵押权人、抵押人与第三方反担保抵押人之间协商达成在原债权范围内反担保时重新取得的抵押权顺位在先，并签订协议提供登记。 （四）对不支持和不积极争取上级支持实施房地产余值抵押贷款登记的原抵押权人，发生不及时签订解除原抵押限制性条款协议、不按要求重新签订顺位抵押协议、不及时归还提供原抵押登记房地产权证、不合理确定抵押贷款最高限额等行为，且经协调不及时整改，引发企业举报和影响有效防范企业资金链风险的，参照《嘉善县金融机构支持经济发展考核办法》、《嘉善银行机构综合评价制度》等有关商业银行考核评价制度予以调减财政性存款、取消奖励和年度评优资格；反之，对积极支持开展房地产余值抵押贷款业务的原抵押权人按考核制度予以奖励及加分。 四、其他 切实防范房地产余值抵押信贷业务风险。银行业金融机构、小额贷款公司和其他依法登记的融资类机构在办理该业务前要注重事前信息交流，做好严格审查、摸底工作，相关部门应予以积极配合。贷款发放后应加强贷后监管工作，重点监控抵押物价值变化、抵押人履约能力变化等情况。 本办法自公布之日起试行，试行期限暂定一年。原有关规定与本办法不一致的，以本办法为准。若上级出台新规定与本办法不一致时，按上级规定执行。
附件1 房地产余值抵押协议（样本） 甲方（金融机构）： 乙方（抵押人）： 丙方（金融机构、小额贷款公司、其他融资类机构或融资性担保机构）： 甲乙双方于 年 月 日签订第 号抵押合同，乙方将其所有的坐落于 的房屋（或土地）作为抵押物，向甲方提供债务履行担保，该合同第 条约定，乙方将该抵押物进行余值抵押（再抵押）时，应征得甲方同意。现乙方需将该抵押物余额部分向丙方提供担保（反担保），为确保甲方抵押权的优先顺位，同时保障丙方的担保权益，甲、乙、丙三方就上述抵押物的余额部分顺位抵押事项约定如下： 一、甲方同意与乙方解除原抵押合同中第 条有关抵押作价限制性约定，调整为 。 二、甲方同意乙方将上述抵押物的余额部分向丙方提供担保，由乙丙双方申请办理余值抵押权登记。 三、在丙方上述余值抵押权存在的情况下，若遇甲乙双方注销抵押权后，出现乙方又以上述房屋（或土地）向甲方提供抵押担保（反担保）的情形时，乙方和丙方自愿同意甲方在注销抵押权后3个月内重新取得原抵押标的抵押权顺位在先，并就该事项无条件配合甲方办理相关手续。 四、各抵押权人方如对上述抵押物进行处置必须事先告知其他方抵押权人。 五、其他约定事项： 六、本协议各方签章后生效。本协议一式四份，甲、乙、丙各一份，登记机关一份。 甲方（抵押权第一顺位） （盖章） 法定代表人（负责人） （签章） | 乙方 （抵押人 ） （盖章） 法定代表人（负责人） （签章） | 丙方（抵押权第二顺位） （盖章） 法定代表人（负责人） （签章） |
签约日期： 年 月 日
附件2 顺位抵押承诺书 （第一顺位抵押权人）： （抵押人）拟将其所有的坐落于 的房屋作为抵押物进行顺位抵押（再抵押），向我行（公司）提供债务履行担保。因该抵押物原已设定抵押权于贵行（公司），我行（公司）就上述抵押物的余额部分顺位抵押事项以下承诺： 贵行（公司）与该抵押人抵押合同到期后再次签定抵押合同取得抵押权的，贵行（公司）新取得的抵押权依然顺位在先，我方无条件按第二顺位抵押权人配合办理相关手续。 承诺单位： 年 月 日
 善政办发〔2012〕216号批转人行嘉善县支行、县住建局关于嘉善县房地产余值抵押贷款试行办法的通知.pdf
| 
