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嘉善县人民政府令第40号

发布日期:2018-03-12 10:34:10 浏览次数: 字体:[ ]

嘉善县人民政府

 

40

 

《嘉善县国有土地上房屋征收与补偿办法》已经县十五届政府第三十七次常务会议审议通过,现予公布,自201646日起施行。       

 

县长:祁海龙     

二0一六年四月六日 

 

嘉善县国有土地上房屋征收与补偿办法

 

第一章  总  则

第一条 为规范国有土地上房屋征收与补偿活动,维护公共利益,保障被征收房屋所有权人(以下简称被征收人)的合法权益,根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》、《国有土地上房屋征收评估办法》等有关规定,制定本办法。

第二条 在本县行政区域内国有土地上,因公共利益需要实施房屋征收与补偿,适用本办法。

第三条 房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、补偿公平、结果公开的原则。

第四条 县人民政府负责本县国有土地上房屋征收与补偿工作。

县房屋征收办公室(以下称房屋征收部门)组织实施本县行政区域内国有土地上房屋征收与补偿工作。

发展和改革、城乡规划、国土资源、公安、财政、综合执法、民政、市场监管、司法行政、税务、卫生、环保、文物保护、信访等行政主管部门以及被征收房屋所在地的镇人民政府、街道办事处按照各自职责配合做好国有土地上房屋征收与补偿的相关工作。

监察部门应当加强对参与房屋征收与补偿工作的有关部门或者单位及其工作人员的监察。审计机关应当对征收补偿费用管理和使用情况加强审计监督,并公布审计结果。

第五条 房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位,承担房屋征收与补偿的具体工作。从事房屋征收补偿工作的人员,应当经过业务培训。

房屋征收实施单位不得以营利为目的,其实施房屋征收与补偿工作所需经费由财政予以保障。

 

第二章  征收决定

第六条 符合国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条规定的公共利益情形,确需征收房屋的,建设活动组织实施单位应当向房屋征收部门提出房屋征收申请,并提交下列材料:

(一)拟房屋征收范围;

(二)征收补偿资金及产权调换房屋计划情况;

(三)符合公共利益具体情形的说明;

(四)法律、法规和规章规定需要提交的其他资料。

房屋征收部门收到申请后,应当及时进行审查,并向行政主管相关部门提出书面意见。

 第七条 发展和改革、城乡规划、国土资源行政主管部门应当根据房屋征收部门的书面意见,对建设活动是否符合国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第九条规定的情况进行核实。

建设活动符合国民经济和社会发展规划、城乡规划和专项规划、土地利用总体规划的,发展和改革、城乡规划、国土资源行政主管部门应当按照职责分工,分别向房屋征收部门出具相关证明以及规划用地范围红线图,其中建设活动属于保障性安居工程建设、旧城区改建的,发展和改革行政主管部门还应当出具符合国民经济和社会发展年度计划的证明文件;不符合的,负责核实的行政主管部门应当书面说明理由。

第八条 房屋征收部门经审查认为房屋征收符合法律、法规规定的,应当根据规划用地范围红线图和房屋实际状况,拟定房屋征收范围报县人民政府。县人民政府认为符合公共利益、确需征收房屋的,应当确定房屋征收范围,并在房屋征收范围内予以公布。

第九条 房屋征收范围公布后,任何单位、个人不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为;违反规定实施的,不予补偿。

房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限,暂停期限最长不得超过一年。

房屋征收范围公布后,被征收人进行房屋析产分割、工商登记、房屋装修等不当增加补偿费用的,不予补偿。

第十条 房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记,确定相关文书送达地址、被送达人及联系方式等,被征收人应当予以配合;对未经产权登记和所有权人不明确的房屋,应当提请人民政府组织有关部门依法进行调查、认定和处理,对认定为违法建筑的,不予补偿。

对征收范围内国家直管住宅公房管理部门和单位自管公房进行调查登记的,国家直管住宅公房管理部门和单位自管公房所有权人应当向房屋征收部门提供房屋使用面积、建筑面积以及住宅房屋承租人是否符合房改政策等有关情况。

对征收范围内被征收房屋的用途,按房屋所有权证记载的用途确定;房屋所有权证未记载用途或者经城乡规划主管部门依法批准改变用途,但未作房屋用途变更登记的,按城乡规划主管部门批准的用途认定。在《中华人民共和国城市规划法》1990年4月1日施行前已改变用途,并按改变后的用途延续使用的房屋,按改变后的用途确定。其中改变为商业用途的,应当取得合法有效的营业执照。在1990年4月1日以后,未经城乡规划、国土资源行政主管部门同意擅自改变房屋用途的,按原房屋用途确定。

调查、认定结果应当在房屋征收范围内公布。被征收人对调查结果有异议的,应当自调查结果公布之日起五日内向房屋征收部门提出书面意见。房屋征收部门应当自收到被征收人书面意见之日起十日内予以核实,并书面答复被征收人。

第十一条 因旧城区改建需要征收房屋的,房屋征收范围确定后,房屋征收部门应当组织征询被征收人的改建意愿;百分之九十以上被征收人同意改建的,方可进行旧城区改建。

第十二条 房屋征收部门应当自调查登记结束后三十个工作日内,拟定征收补偿方案,并报县人民政府。征收补偿方案应当包括下列内容:

(一)房屋征收事由和目的;

(二)房屋征收范围和被征收房屋情况;

(三)被征收房屋价值(含房屋装饰装修价值)补偿标准;

(四)用于产权调换房屋、周转用房的基本情况和交付时间;

(五)搬迁费和临时安置费标准;

(六)停产停业损失补偿标准;

(七)补助和奖励标准;

(八)签约期限;

(九)其他事项。

第十三条 县人民政府组织发展和改革、财政、国土资源、审计、规划建设、住房保障等有关部门对征收补偿方案进行论证并在征收范围内及县政府门户网站等媒体上公布,征求公众意见。征求意见期限不得少于三十日。

因旧城区改建需要征收房屋,半数以上被征收人提出征收补偿方案不符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的,县人民政府组织由被征收人代表和公众代表参加的听证会。听证工作由县人民政府确定的部门或者机构具体负责。

报名参加听证会的被征收人为十人以上的,被征收人代表由报名参加听证会的被征收人通过推举或者抽签等方式确定,确定的被征收人代表不少于十人;报名参加听证会的被征收人不足十人的,均作为被征收人代表。公众代表由人大代表、政协委员、专家以及其他公民担任。

负责听证的部门或机构应当提前七日将听证会的时间、地点通知被征收人代表和公众代表,必要时予以公告。听证会应当公开举行。

县人民政府将征求意见情况、听证情况和根据公众、被征收人意见修改的情况及时公布。

第十四条 县人民政府作出房屋征收决定前,应当按照重大决策社会稳定风险评估的有关规定,就房屋征收的合法性、合理性、可行性以及可能出现的风险进行社会稳定风险评估,并根据评估结论制订相应的风险化解措施和应急处置预案。

社会稳定风险评估结论应当作为是否作出房屋征收决定的重要依据。

第十五条 房屋征收涉及一百个以上被征收人的,房屋征收决定应当经县人民政府常务会议讨论决定。

作出房屋征收决定前,征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。

第十六条 人民政府作出房屋征收决定后,应当在七日内予以公告。公告载明房屋征收范围、征收补偿方案、行政复议和行政诉讼权利等事项。

 

第三章  补  偿

第十七条 对被征收人给予的补偿包括:

(一)被征收房屋价值的补偿;

(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;

(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

本条第一款第(一)项规定的被征收房屋价值的补偿包括被征收房屋、附属物及其占用范围内的土地使用权的补偿、房屋室内装饰装修价值的补偿;第(三)项规定的停产停业损失的补偿是指对征收经营性非住宅造成停产停业的直接损失补偿。

第十八条 对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值,由房地产价格评估机构评估确定。

被征收房屋的类似房地产,是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、品质、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。

在1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》施行前已改变用途,并按改变后的用途延续使用的房屋,按改变后用途确定,对被征收人给予的补偿中应当扣除被征收人依法应当补交的土地收益金。

公房承租人符合房改政策的,承租人按照房改政策购房后,征收部门应当对其按照被征收人予以补偿。

第十九条 被征收人可以选择货币补偿,也可以选择房屋产权调换。

被征收人选择房屋产权调换的,由人民政府提供符合建筑工程质量安全标准的房屋,并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。 

被征收房屋价值和用于产权调换房屋的价值,由同一家房地产价格评估机构以房屋征收决定公告之日为评估时点,采用相同的方法、标准评估确定。

因旧城区改建征收个人住宅,被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的,由县人民政府提供改建地段或者就近地段的房屋。

第二十条 房地产价格评估机构由被征收人协商选定;房屋征收决定公告后十日内仍不能协商选定的,由房屋征收部门组织被征收人按照少数服从多数的原则投票确定,或者采取摇号、抽签等方式随机确定。

投票确定房地产价格评估机构的,应当有过半数的被征收人参加,投票确定的房地产价格评估机构应当获得参加投票的被征收人的过半数选票;公开抽签的,房屋征收部门应当于公开抽签三日前在征收范围内公告抽签的时间和地点。

参加投票确定或者随机确定的候选房地产价格评估机构不得少于三家,投票确定或者随机确定房地产价格评估机构应当由公证机构现场公证。可以邀请被征收人代表和被征收房屋所在地基层组织代表等参与监督。

参与房屋征收评估的房地产估价机构应具有相应资质。

第二十一条 房屋征收部门在收到房地产评估机构提供的分户初步评估结果后七个工作日内,在征收范围内公示,公示期为七天。

公示期间,房地产评估机构应安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释。存在错误的,房地产价格评估机构应当修正。

公示期满后,房地产评估机构应向房屋征收部门提供被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门应在收到分户评估报告之日起十日内向被征收人转交评估报告。

第二十二条 被征收人或者房屋征收部门对估价结果有异议的,应当自收到评估报告之日起十日内,向出具评估报告的房地产价格评估机构书面申请复核评估。被征收人或者房屋征收部门对房地产价格评估机构的复核结果有异议的,应当自收到复核结果之日起十日内,向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

复核评估不收取费用。房屋征收鉴定费用由申请人承担;鉴定撤销原估价结果的,鉴定费用由原房地产价格评估机构承担。

第二十三条 征收个人住宅,被征收人选择房屋产权调换的,用于产权调换房屋的建筑面积应当不小于被征收房屋的建筑面积,但被征收人要求小于被征收房屋建筑面积的除外。

用于产权调换房屋的建筑面积,不考虑被征收房屋的共有人数量、登记户口等因素。

第二十四条 征收个人住宅,被征收房屋建筑面积不足四十五平方米,且符合住房保障条件的,经住房保障部门核准,对被征收人依照下列规定优先予以住房保障:

(一)被征收人选择货币补偿的,被征收房屋建筑面积不足四十五平方米的,可按四十五平方米予以补偿,补偿面积计入被征收人再次申请住房保障时家庭住房建筑面积的核定范围。

(二)被征收人选择房屋产权调换的,用于产权调换房屋的建筑面积不小于四十五平方米;被征收人对四十五平方米以内或者被征收房屋价值以内部分不支付房款,对超过四十五平方米且超过被征收房屋价值的部分按市场评估价支付差价。用于产权调换房屋的建筑面积计入被征收人再次申请住房保障时家庭住房建筑面积的核定范围。

第二十五条 被征收人选择房屋产权调换的,过渡期限为自被征收人搬迁之月起二十四个月;用于产权调换房屋为房屋征收范围内新建高层建筑的,过渡期限为自被征收人搬迁之月起三十六个月。过渡期限届满前,房屋征收部门应当交付用于产权调换房屋。过渡期限内的周转用房,被征收人可以选择自行解决,也可以选择由房屋征收部门提供。

前款规定的高层建筑,是指总层数十层以上的住宅建筑或者建筑高度超过二十四米的非住宅建筑。

第二十六条 征收住宅,被征收人自行解决周转用房的,房屋征收部门应当支付其自搬迁之月起至用于产权调换房屋交付后六个月的临时安置费。

临时安置费按照租赁与被征收房屋面积、地段相当的住宅所需费用的平均价格确定,且不低于保障被征收人基本居住条件所需费用。具体标准由县人民政府根据有关规定另行制订,每两年公布一次。

房屋征收部门超过过渡期限未交付用于产权调换房屋的,应当自逾期之月起按照县人民政府公布的最新标准的二倍支付临时安置费。

第二十七条 房屋征收部门提供周转用房的,不支付临时安置费;但是,超过过渡期限未交付用于产权调换房屋的,除继续提供周转用房外,还应当自逾期之月起按照县人民政府公布的最新标准支付临时安置费。

房屋征收部门交付用于产权调换房屋的,被征收人应当自交付后六个月内腾退周转用房。

第二十八条 房屋征收部门超过过渡期限未交付用于产权调换房屋的,被征收人有权另行选择货币补偿方式。过渡期限届满后超过二十四个月仍未交付用于产权调换房屋的,被征收人有权要求提供其他用于产权调换房屋。

被征收人要求提供其他用于产权调换房屋的,房屋征收部门应当在六个月内交付与原用于产权调换房屋面积、地段相当的现房,并依照本办法规定计算、结清差价。

第二十九条 征收住宅的,房屋征收部门应当支付搬迁费,用于补偿被征收人因搬家和固定电话、网线、有线电视、空调、管道煤气等迁移造成的损失。被征收人选择房屋产权调换的,从周转用房迁往用于产权调换房屋时,房屋征收部门应当另行支付搬迁费。

搬迁费的具体标准由县人民政府根据有关规定另行制订,每两年公布一次。

第三十条 征收非住宅房屋的,房屋征收部门应当一次性支付搬迁费、临时安置费。其中,搬迁费包括机器设备的拆卸费、搬运费、安装费、调试费和搬迁后无法恢复使用的生产设备重置费等费用。

搬迁费、临时安置费的具体标准由县人民政府根据有关规定另行制订。

第三十一条 征收非住宅房屋造成停产停业损失的,应当根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素给予补偿。补偿的标准不低于被征收房屋价值的百分之五,具体标准由县人民政府根据有关规定另行制订。

生产经营者认为其停产停业损失超过依照前款规定计算的补偿费的,应当向房屋征收部门提供房屋被征收前三年的效益、纳税凭证、停产停业期限等相关证明材料。房屋征收部门应当与生产经营者共同委托依法设立的评估机构对停产停业损失进行评估,并按照评估结果支付补偿费。

生产经营者或者房屋征收部门对评估结果有异议的,应当自收到评估结果之日起十日内,向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。鉴定费用由申请人承担;鉴定撤销原评估结果的,鉴定费用由原评估机构承担。

第三十二条 房屋征收部门与被征收人依照本办法和相关规定,就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、过渡期限、停产停业损失、搬迁期限等事项,签订补偿协议。补偿协议签订后一方当事人不履行补偿协议约定的义务的,另一方当事人可以依法提起诉讼。

因旧城区改建需要征收房屋的,房屋征收部门应当与被征收人签订附生效条件的补偿协议。在征收补偿方案确定的签约期限内达到规定签约比例的,补偿协议生效;未达到规定签约比例的,补偿协议不生效,房屋征收决定效力终止。房屋征收决定效力终止的,县人民政府应当予以公告,并书面告知被征收人。

前款规定的签约比例应达到本项目被征收人总户数的百分之九十(含)以上,被征收人总户数为一百户(含)以上的项目,具体签约比例由县人民政府确定,但不得低于百分之九十。

第三十三条 除依照本办法第三十二条规定房屋征收决定效力终止以外,房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议,或者被征收房屋所有权人不明确的,由房屋征收部门向县人民政府提出补偿决定方案。补偿决定方案应当包括货币补偿和房屋产权调换两种补偿方式及相应的补偿标准。

县人民政府对补偿决定方案进行审查,将补偿决定方案送达被征收人,并书面告知被征收人应当在补偿决定方案送达之日起十五日内,提出意见并选择补偿方式,逾期不选择的,补偿方式由补偿决定确定。

第三十四条 县人民政府依照本办法的规定,按照征收补偿方案作出补偿决定,并在房屋征收范围内予以公告。补偿决定包括本办法第三十二条规定的补偿协议的内容。

被征收人在本办法第三十三条第二款规定的期限内未选择补偿方式的,补偿决定应当确定补偿方式。

因被征收人原因无法调查、评估被征收房屋装饰装修价值的,补偿决定不包括对被征收房屋装饰装修价值的补偿。依法实施强制执行时,房屋征收部门应当对被征收房屋装饰装修情况作出勘察记录,并向公证机构办理证据保全,由房地产价格评估机构另行评估确定被征收房屋的装饰装修价值。县人民政府按照评估确定的装饰装修价值另行给予补偿。

第三十五条 实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。

县人民政府对被征收人给予补偿后,被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。

被征收人搬迁后,房屋征收部门应当将房屋征收决定、补偿协议或者补偿决定以及被征收房屋清单提供给不动产登记机构,并告知被征收人申请被征收房屋所有权、土地使用权注销登记。被征收人未申请注销登记的,不动产登记机构应当依据房屋征收决定、补偿协议或者补偿决定办理房屋所有权、土地使用权注销登记,原权属证书收回或者公告作废。

第三十六条 单位自管住宅公房的承租人未按房改政策购房,也未与被征收人达成解除租赁关系协议的,县人民政府对被征收人实行房屋产权调换的补偿方式,用于产权调换房屋由原房屋承租人承租。

国家直管住宅公房的承租人未按房改政策购房,也未与公房管理部门达成解除租赁关系协议的,县人民政府向原房屋承租人另行提供承租房屋。

县人民政府依照前两款规定对承租人提供承租房屋的,承租人应当腾退原承租房屋;拒不腾退的,县人民政府可以作出腾退决定,责令承租人限期腾退。

第三十七条 被征收人、公房承租人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼,在补偿决定、腾退决定规定的期限内又不搬迁、腾退的,由县人民政府依法申请人民法院强制执行。

强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料。

第三十八条 房屋征收部门应当依法建立房屋征收补偿档案,并将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。房屋征收部门应当建立完善内部审计制度。

第三十九条 本办法规定的被征收人数量和签约比例按户计算(房屋所有权人不明确的除外)。被征收人以合法有效的房屋产权证或者经调查、认定出具的产权认定书计户。

本办法第十六条、第三十二条和第三十四条规定的公告应当在房屋征收范围内的住宅小区主要出入口、公告栏等醒目位置张贴,通过政府门户网站、报纸等媒体发布。

 

第四章  附  则

第四十条 违反本办法规定的行为,法律、法规、规章已有规定的,从其规定。

第四十一条 国家、省对国有土地上的房屋征收与补偿另有规定的从其规定。

第四十二条 本办法自2016年4月6日起施行。原印发的《嘉善县国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》(嘉善县人民政府令第36号)同时废止。本办法施行前已经依法进入征收程序的项目,继续沿用原有的规定办理。

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