图片解读

各镇人民政府（街道办事处），县政府各部门、各直属单位：

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 》《城市房地产开发经营管理条例》《商品房销售管理办法》《浙江省城乡规划条例》《关于促进商贸综合体和专业市场规范发展的若干意见（试行）》（嘉委办发〔2016〕44号）和《关于印发进一步加强市区商业办公项目管理意见的通知》（嘉政办发〔2019〕49号）精神，经县政府同意，现就进一步加强商业办公项目管理提出如下意见。

一、建立严格控新机制。按照“严控总量、调优存量”原则，建立完善商业办公项目（包括商贸综合体和专业市场项目，下同）控新机制。加强源头管控，严格把关项目总量，按照相关规划编制年度供地计划，实施有序供地。

对新建的商业办公项目，需经县政府同意后方可签订《项目建设协议》，且项目设计方案需提交县规划评审委员会评审。相关部门及各镇（街道）要明确权利和义务，严把项目质量关、审批关。（责任单位：县发改局、县自然资源规划局、县建设局、县商务局、各镇〔街道〕）

二、明确土地出让要求。新出让商业办公项目用地，应当明确土地用途、规划条件等。对项目业态、自持比例、分割销售（转让）条件等内容有特别要求的，由镇（街道）提出并经县政府同意后在土地出让公告须知中载明；除土地出让公告须知和土地出让合同中已载明外，一律不得建设公寓式办公、酒店式办公等带有居住功能的用房。土地出让公告须知中的权利、义务及违约责任应在土地竞得人与项目主体签订的《项目建设协议》中予以载明，明确违约责任处置职责分工，发现违约行为的落实相关部门进行处置。受让人在签订土地出让合同前须签订《项目建设协议》。

禁止以任何虚拟、划线等无实体墙形式对建筑物内部进行分割、销售和登记。可以分割销售（转让）的项目，分割销售部分最小产权单元面积原则上不得低于300平方米。酒店、旅馆用房按宗地内相应建筑物整体销售（转让）和登记。（责任单位：县发改局、县自然资源规划局、县建设局、各镇〔街道〕）

三、加强建设过程监管。相关部门会同各镇（街道）要严格按照规划条件、建设协议和土地出让合同等，加强商业办公项目建设全过程监管。自然资源规划、建设、气象等部门要严格施工图联合审查和建设监管。供水、供电、供气等单位要严格按照项目规划用途做好管网建设。企业（产权人，下同）在建设过程中不得擅自改变用途，不得擅自加层、插层，不得改变建筑内部结构。

对在建的商业办公项目，经查实属违规改变规划用途、违反土地出让合同或建设协议约定的，由相关部门会同项目所在镇（街道）共同督促企业依法依规及时整改。企业拒不履行整改责任或整改不到位的，由综合执法等相关单位依法依规进行查处，同时函告建设、自然资源规划等部门，建设、自然资源规划等部门依法依规限制其商品房预售许可、商品房销售备案、首次登记、抵押登记、转移登记等。在项目交付使用前，自然资源规划、建设、供水、供电、供气等单位以及项目所在镇（街道）进行联合监管，存在不符合商业办公要求，或者有违反土地出让合同、规划条件及建设协议等问题且尚未处理完毕的情况，导致验收不合格的，不得交付，不得办理房屋交易登记等手续。

对已交付使用的项目，要加强安全管理，督促企业开展消防安全等检查，消除安全隐患。经查实存在违规改变规划用途的，要从严管控、记录在案。企业承担整改责任以及房屋使用安全责任。（责任单位：县自然资源规划局、县建设局、县气象局、县城投集团、县水务集团、国网嘉善县供电公司、各镇〔街道〕）

四、强化销售环节监管。商业办公项目竣工验收前，企业或其委托的运营公司不得与购房人签订含有售后包租、变相售后包租等内容的委托管理协议。商业办公项目竣工验收后，企业需将新建商业办公项目销售合同（格式条款）向市场监管部门备案。酒店、旅馆用房按宗地内相应建筑物整体销售（转让）、登记。被限制销售（转让）的商业办公项目在限制情形未解除前，不得销售（转让）；已设定抵押权的商业办公项目，需经抵押权人书面同意方可销售。

严厉查处商业办公项目违反合同、虚假宣传等违法违规行为，重点检查广告具体内容、广告发布方式是否违反《中华人民共和国广告法》《房地产广告发布规定》等法律法规，是否在户籍入户、入学等公用事业方面进行虚假宣传。商业办公用房不得以“公寓”、“公馆”等用语或设置具有居住功能的样板房误导消费者。企业自行销售或委托代理销售均应严格按照《中华人民共和国广告法》等法律法规以及规划条件、土地出让合同等进行广告宣传。（责任单位：县自然资源规划局、县建设局、县市场监管局、县综合执法局、县公安局、县教育局、各镇〔街道〕）

五、严格登记环节监管。不动产首次登记时应严格遵守规划条件和土地出让合同要求，酒店、旅馆用房及企业自持房地产作为单一产权申请办理不动产登记，按不动产单元颁发一本不动产证书，不得分割登记，并在不动产登记证书中注记“不得分割、销售、转让”，涉及自持年限的，一并标注。不动产登记用途应与规划条件和土地出让合同记载用途一致。

已经办理登记的商业办公项目原则上不再办理分割登记，因兼并重组、股权转让、企业分立、吸收合并等原因需要不动产变更登记或者分割登记的，须经营有具体的酒店、商场等产业业态，且产出等各项指标不低于《浙江省重大产业项目申报及奖励管理办法（修订）》(浙发改法规〔2014〕504号)文件中重大产业示范项目的相关行业标准，变更或者分割登记的最小单元不小于酒店、商场等产业业态所有的建筑，在协商一致的情况下与相关镇（街道）参照土地出让合同明确相应指标的违约责任等内容，重新签订协议，并报送县政府审批后办理相关手续。因企业破产清算或依据司法机关生效法律文书需处置企业资产时，自持房地产按相关法律法规规定处理。原规划条件和土地出让合同中的约定条款为司法处置的重要依据。（责任单位：县自然资源规划局、各镇〔街道〕）

六、加大执法处罚力度。相关部门要加大执法力度，推进协作机制建设，定期通报情况，健全完善部门信息共享机制，加强“行刑衔接”；要从严查处打击商业办公项目在设计、建设、销售、使用等环节中的违法违规行为。同时，将违法违规失信行为纳入企业信用档案，实行分类监管。对一般失信企业，采取列为重点审查或检查对象、增加抽查频次等监管措施；对严重失信企业，采取限制参与国有土地招拍挂交易、实施市场和行业禁入、限制享受财政资金补助、限制参加各类表彰奖励、限制融资等联合惩戒措施。（责任单位：县委政法委、县信访局、县发改局、县公安局、县自然资源规划局、县建设局、县市场监管局、县综合执法局、县税务局、县消防救援大队、人行嘉善县支行、县银保监组、各镇〔街道〕）

七、压实管理责任。相关职能部门要建立常态化管理机制，落实商业办公项目监管职责，对已查明存在风险隐患的商业办公项目，及时妥善化解。各镇（街道）要建立“网格化”日常巡查机制，明确专人对辖区内商业办公项目进行巡查，发现存在擅自改变用途、违规装修等问题的，依法依规追究其违法违规责任。相关部门要加强信息共享，根据职责分工配合各镇（街道）做好监管及问题处置工作。

本意见自2020年4月24日起施行。

嘉善县人民政府办公室

2020年4月24日

（此件公开发布）

嘉善县人民政府办公室关于进一步加强商业办公项目管理的意见.pdf