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政策解读
图片解读
各镇人民政府（街道办事处），县政府各部门、各直属单位： 根据《嘉兴市人民政府办公室关于进一步加强住宅小区物业管理工作的实施意见（试行）》（嘉政办发〔2017〕25号）精神，经县政府同意，现就进一步加强我县住宅小区物业管理工作提出如下意见。 一、总体要求 （一）指导思想。以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，紧紧围绕省市关于创新社会治理、加强基层建设的总体要求，坚持系统施策、综合治理，构建党建引领、政府监管、基层主导、业主自治、市场运作“五位一体”工作格局，切实解决住宅小区物业管理工作中的突出问题，推进住宅小区物业管理专业化、规范化、长效化发展，提升人民群众的获得感和幸福感，助力“双示范”建设。 （二）工作原则。 ——坚持多方齐抓、依法管理。进一步强化属地管理职责和部门指导监管职责，有效整合多方力量，形成齐抓共管的良好局面，依法加强管理。 ——坚持问题导向、聚焦民生。聚焦住宅小区安全稳定和民生小事，加大协调解决力度，着力解决住宅小区中人民群众最直接、最关心、最现实的突出问题。 ——坚持市场运作、政策扶持。完善物业服务市场化、社会化、专业化运作机制，扶优扶强，提高物业服务专业化水平。 （三）工作目标。健全“统一领导、横向到边、纵向到底、综合协调”的住宅小区物业管理工作体系，促进住宅小区物业管理能力有力提升，打造一批示范性、规范性住宅小区。着力推动镇（街道）、村（社区）两级物业管理组织机构设置和物业管理工作人员配备全覆盖，住宅小区业主委员会（以下简称业委会）组建全覆盖，实现住宅小区物业管理水平、业主满意率明显提升和物业管理纠纷明显下降。 二、工作措施 （一）健全完善体制机制，提高综合管理水平。 1.明确属地管理主体责任。各镇（街道）要切实履行住宅小区物业管理主体责任，定期协调解决住宅小区物业管理中的具体问题；要建立工作机构，配备专职工作人员3-5名，加大对辖区内住宅小区物业管理工作的监督考核力度。村（社区）要配备专职的物业管理工作人员，所需人员经费由县、镇（街道）两级财政保障。 2.健全物业综合监管服务机制。按照“谁主管、谁负责”原则，明晰政府与物业服务企业的责任边界。编制住宅小区物业管理责任清单和指导手册，明确县级有关部门监管事项目录清单、业务流程、咨询投诉方式等内容。县级有关部门要持续推进“三治融合”进小区工作。 （二）规范指导业主自治，提高自我管理能力。 3.健全业委会规范运作机制。各镇（街道）应广泛引导住宅小区业主规范组建业委会。严格业委会成员任职资格，鼓励符合条件的在职党员干部、微网格长、党员楼道长经选举进入业委会。加强住宅小区公共收益管理，由物业服务企业代管的，物业服务企业应当单独建账，由业委会自行管理的，应当以业委会名义开设公共收益账户，公共收益使用接受全体业主的监督，并在住宅小区显著位置公示账户明细。业委会日常运行费用和人员薪酬可在业主大会议事规则中明确，可以实行成员聘任制或聘请执行秘书。探索实施业委会及其成员考核奖励制度和业委会换届财务审计制度。探索推行业主大会电子投票表决制度。 4.建立文明居住信用管理机制。根据《嘉兴市文明行为促进条例》等相关规定，针对违反业主管理规约、社区公约等不文明行为，可在住宅小区内予以公示通报。制定全县住宅小区易发违法事项行政处罚清单，开展住宅小区内违法违规行为监督检查，对社会反响强烈、群众反映集中的，采取适当形式公开曝光。 （三）加大政策扶持力度，促进行业健康发展。 5.实施物业服务企业选聘公开招投标机制。规划总建筑面积8万平方米及以上的新建住宅小区应通过公开招投标方式确定前期物业服务企业。鼓励业委会在业主大会授权下，通过公开招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业。开发建设单位提供前期物业服务开办费，用于购买物业办公、保洁、绿化、工程、秩序维护等设施设备及筹建人员经费。 6.健全物业服务行业监管机制。各镇（街道）要加强对各自辖区内的住宅小区物业服务质量的日常监督考核。县级有关部门应当根据自身职责，加大对物业服务行业的指导、监督和检查力度，依法及时查处物业服务企业的违法违规行为，并可将相关信息记入企业征信。建立健全全县物业服务行业守信激励、失信惩戒机制和定期通报制度。 7.建立物业服务企业引育扶持机制，将物业服务业纳入全县现代服务业扶持发展范畴，出台相关扶持政策激励物业服务企业做优做强。加大引进优质物业服务企业力度，重视物业服务企业人才引育工作，对物业服务行业人才引进、技能培训给予适当的政策补贴，增强行业人才储备力量。 （四）统筹协调各方资源，着力解决民生问题。 8.健全配套设施长效管理机制。住宅小区建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库应当优先满足业主的需要，住宅小区竣工交付满2年尚未出售、附赠或者出租的车位和车库，建设单位或受其委托的物业服务企业应当优先向业主公开租售，合理约定租售价格，不得闲置。经验收合格的供水、供电、供气、邮政、通信、有线电视等共有设施设备，应当依法移交给相关专业单位负责管理，相关专业单位应当及时接收并负责日常养护管理。 9.完善物业专项维修资金使用管理机制。完善物业专项维修资金使用管理办法，进一步优化审批流程。住宅小区共有部分、共有设施设备保修期满后，发生电梯、消防设施设备故障及其他危及房屋使用、人身财产安全的紧急情况，经相关鉴定机构出具故障检测报告或经属地镇（街道）等相关单位证明的，可申请使用应急物业专项维修资金，建设（物业）主管部门在收到应急物业专项维修资金使用申请之日起3个工作日内完成资金拨付，及时消除安全隐患。建立物业专项维修资金续筹机制，当物业专项维修资金不足首期缴存额的30%，相关业主应按规定续筹或补缴。因历史原因维修资金缺乏、标准明显偏低的老旧小区，探索建立业主补缴、镇（街道）补贴的维修资金续筹机制。 10.健全住宅小区基本服务保障和市场化引入机制。无物业服务的住宅小区，各镇（街道）可成立国有（或集体所有）物业服务企业或通过统一公开招标确定物业服务企业，按法定程序进驻管理。有条件的镇（街道）可将小区基本物业服务与周边市政维护、绿化养护、卫生保洁等服务打包，公开招聘物业服务企业提供服务。已实施物业管理但收费标准较低的老旧小区、安置房小区和保障房小区，各镇（街道）应通过适当补贴的方式引导住宅小区逐步提高物业服务收费，补贴标准由各镇（街道）参照物业收费指导标准自行制定，魏塘街道、罗星街道由县财政予以适当补贴。 11.建立物业纠纷多元调处化解机制。建立健全县、镇（街道）、村（社区）三级人民调解委员会，充分动员社会各方力量，加强物业管理纠纷化解能力。县级有关部门要根据自身职责积极参与各镇（街道）物业矛盾纠纷调解工作。 三、保障措施 （一）加强组织领导。建立由县政府分管副县长任组长，县府办分管副主任、县建设局局长任副组长，县建设局、县发改局、县财政局、县自然资源规划局、县公安局、县综合执法局、县消防救援大队、县市场监管局、嘉善生态环境分局、县信访局、县人力社保局、县司法局、各镇人民政府（街道办事处）分管领导为成员的嘉善县物业管理工作领导小组，领导小组办公室设在县建设局，办公室主任由县建设局局长兼任。各镇（街道）要明确工作机构，落实领导责任和专职工作人员。 （二）加强监督考核。加强对住宅小区物业管理工作的日常监督检查，将其纳入基层社会治理、社会综合治理工作范畴，列入镇（街道）年度工作目标责任制考核内容。 （三）加强经费保障。住宅小区物业管理工作中涉及的财政资金，属于奖励类的，由县财政全额保障；属于补贴类的，除魏塘街道、罗星街道由县财政全额保障外，其余均由县、镇（街道）两级财政按一定比例保障。适当提取当年度土地出让金地方留存部分，用于建立物业管理扶持专项资金。 （四）加强宣传引导。多途径、多方式宣传有关物业管理的法规政策，引导社会各界和广大业主关心与支持物业管理工作，营造良好工作氛围。加大对镇（街道）、村（社区）物业管理工作人员以及住宅小区业委会成员的业务培训力度。 （五）加强典型引领。加大住宅小区物业管理工作先进典型评选力度，树立一批示范小区和典型案例，表彰一批先进集体和先进个人，切实增强典型引领作用。 本意见自2020年7月21日起施行，《嘉善县人民政府办公室关于进一步加强住宅小区物业管理工作的实施意见》（善政办发〔2014〕68号）同时废止。县建设局会同有关部门根据本意见制定实施细则。
嘉善县人民政府办公室 2020年7月21日 （此件公开发布）
 嘉善县人民政府办公室关于进一步加强住宅小区物业管理工作的实施意见.pdf
善政办发〔2024〕33号（嘉善县人民政府办公室关于决定修改部分行政规范性文件的通知）.pdf
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