政策解读

图片解读

各镇人民政府（街道办事处），县政府各部门、各直属单位：

《嘉善县推进低效用地再开发试点工作实施方案》已经十七届县政府第44次常务会议审议同意，现印发给你们，请结合实际认真贯彻执行。

嘉善县人民政府

2024年7月31日

（此件公开发布）

嘉善县推进低效用地再开发试点工作实施方案

为深入贯彻党中央、国务院关于长三角一体化发展战略、全面节约战略等决策部署，推进国务院批复的《长三角生态绿色一体化发展示范区国土空间总体规划（2021-2035年）》加快实施，根据《中央区域协调发展领导小组办公室关于印发<长三角生态绿色一体化发展示范区首批改革授权事项清单>的通知》（中区办〔2024〕12号）《自然资源部关于开展低效用地再开发试点工作的通知》（自然资发〔2023〕171号）等文件要求，聚焦盘活利用存量土地，破解存量时代低效用地再开发“堵点”“难点”问题，高质量推进我县低效用地再开发相关工作，全面提升嘉善国土空间治理现代化水平，制定本实施方案。

一、总体要求

（一）指导思想

以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻习近平总书记对长三角生态绿色一体化发展示范区建设系列指示精神及“大胆试、大胆闯、自主改”等有关要求，坚持最严格的耕地保护制度和节约集约用地制度；坚持规划引领，持续优化国土空间结构和布局；坚持市场在资源配置中的决定性作用，调动多方积极性，打造最优营商环境。大力开展低效用地再开发，有效推动城乡发展从增量依赖向存量挖潜转变，为嘉善“双示范”建设提供更加坚实有力、持续稳定的土地要素支撑。

（二）工作原则

1.坚持规划统领，布局优化。强化国土空间规划统筹作用，系统推进低效用地再开发、全域土地综合整治、产业提质增效、民生设施补短板、历史文化保护、城乡风貌提升等工作，强化部门协同，强化先谋后动，成熟一批、实施一批，稳扎稳打推进试点工作。

2.坚持底线思维，守正创新。严格落实国土空间规划用途管制，严格落实生态环境分区管控要求和土壤污染防治相关规定，严守耕地保护红线，确保耕地数量不减少，建设用地总量不突破，生态保护红线保持稳定。在“尊重历史、实事求是、积极探索、结果可控”的前提下，探索创新盘活利用存量土地的政策集成和制度创新。

3.坚持节约集约，提质增效。以实现自然资源利用效益最大化为目标，全面贯彻落实自然资源节约集约利用理念，通过优化用地布局、降低用地增幅、拓展用地空间、提升用地效能，不断探索节约集约用地新机制、新模式，向“存量”要“增量”。

4.坚持政府主导，市场配置。坚持有为市场、有效政府有机结合、良性互动，充分发挥政府在组织、引导、监管、协调和统筹方面的重要作用，充分调动市场参与的主动性、积极性，鼓励不同市场主体参与低效用地再开发，更好推动土地资源配置持续优化。

（三）工作目标

以“有为政府+有效市场”双轮驱动，全面形成空间布局均衡化、要素配置精准化、资源利用高效化的具有嘉善特色的低效用地再开发工作格局。通过探索实践，到2027年，完成低效用地再开发3500亩以上，存量建设用地占年度建设用地供应总量的比例达到50%以上，新上工业项目容积率达到2.0以上，单位GDP建设用地使用面积不高于18平方米/万元，实现空间布局结构不断优化、资源开发利用水平不断提升、城乡风貌品质不断升级，打造城乡内涵式、集约型、生态绿色高质量发展的嘉善样本。

二、试点范围和期限

（一）试点范围

本方案所称低效用地是指土地利用效率、效益低下，以及不符合生态、安全、产业、规划要求的存量建设用地，包括低效居住用地、低效商服用地、低效工业用地、低效村庄用地、历史遗留用地及其他低效用地。优先将老旧工业园区和“低散乱污”企业集中的区域纳入低效用地再开发区块，以点带面全方位推进低效用地再开发试点工作。

（二）试点期限

本次试点期限从2024年7月至2027年9月。

三、工作任务

（一）科学制定试点工作实施方案。根据自然资源部《关于开展低效用地再开发试点工作的通知》（自然资发〔2023〕171号）和《浙江省人民政府办公厅关于开展低效工业用地整治促进制造业高质量发展的意见》（浙政办发〔2023〕12号）等文件精神，加快盘活低效用地，全面提升土地节约集约利用水平，结合嘉善实际，科学制定《嘉善县推进低效用地再开发试点工作实施方案》。

（二）全力开展调查摸底工作。充分利用第三次全国土地调查及最新年度国土变更调查成果，组织开展存量建设用地利用现状及潜力调查，将拟列入范围的低效用地，标注在遥感影像图、国土空间规划图和国土变更调查图上，建立低效用地数据库，实施综合监管、动态管理、定期更新。

（三）制定年度实施计划。根据实施方案和摸底调查数据，结合嘉善县经济社会发展实际和产业发展需要，按照“突出重点、先易后难、分步推进”的原则，制定年度实施计划，确定年度任务，确保工作有序推进。

四、政策探索

（一）创新土地供应方式

1.推行多元化供应方式。推行弹性年期出让、先租后让、长期租赁等产业用地供地方式。在确保每年建设用地出让总量中工业用地占比不低于30％前提下，探索增加混合产业用地供应，单一工业用地中可突出主导用途（其中工业建筑面积占比不得低于50%），兼容仓储、物流、研发、办公、商业等混合用途。

2.鼓励低效用地增容提质。在符合现行规划的前提下，纳入低效用地再开发范围的低效工业、商服、公服设施等用地，鼓励原土地使用权人依法依规申请提高开发强度、增加建筑容量、开发地下空间等，经县人民政府批准后，允许以协议出让方式办理用地手续，按规定补缴土地价款，对工业用地改造后不改变性质，提高容积率的，不补缴土地价款。

3.探索老旧街区、重点风貌区特色建筑的保护利用。对老旧街区、重点风貌区，在土地及房屋征收补偿到位、不存在权属纠纷前提下，可带建筑物实施土地供应，地上建筑物在符合消防、质量安全的前提下，经建设部门审核确认后，办理不动产登记，积极推动江南水乡风貌特色建筑的保护性利用。

4.完善土地用途变更路径。在符合现行规划、确保安全的前提下，允许原国有土地使用权人申请改变用途（改变为商品住宅用地除外），经县人民政府批准后，可采取协议出让方式供地，按照新土地使用条件下市场评估价与原土地使用条件市场评估价不低于差额的70%补缴土地价款。对于工业用地改为商服用地的，在符合现行规划的前提下，经县人民政府批准后按规定办理相关手续并实施改造，项目通过验收后允许按幢或层作为最小分割单元进行销售，分割销售的建筑面积不得超过再开发后总计容建筑面积的50%，不动产权证可按相应分割单元办理，并在出让合同中予以约定。

5.健全保障性租赁住房供给。对闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋，在符合规划、权属不变、满足安全要求、尊重群众意愿的前提下，允许改建为保障性租赁住房；用作保障性租赁住房期间，不变更土地使用性质、土地使用年限，不补缴土地价款。鼓励符合条件的企业通过新建、拆除重建、扩建等方式将配套建设行政办公及生活服务设施的用地面积占项目总用地面积的比例上限由7%提高至15%，建筑面积占比上限相应提高到30%，提高部分主要用于建设宿舍型保障性租赁住房。

6.探索轨道交通场站综合开发用地供应。积极探索新建轨道交通场站地上地下综合开发，实施统一规划、统筹利用、分层供地、分层验收、分层登记。探索土地带建筑设计方案、场站施工方案等条件进行供应。

（二）完善连片开发措施

7.探索零星用地改造开发。对于边角地、夹心地、插花地等难以独立开发的零星建设用地，允许以协议出让方式供应给周边工矿仓储项目作为增资扩产用地。原则上单宗面积不超过5亩，累计不超过再开发项目用地总面积的20%，经论证确实无法单独开发的可适当放宽限制。

8.鼓励工业用地成片改造。在符合现行规划、产业导向的前提下，鼓励用地主体通过收购、作价入股、联营等方式，形成单一改造主体，按规划申请实施成片改造，涉及宗地合并中存在出让终止年限不一致的，可以按照国家关于工业用地续期的相关政策规定探索实施路径。

9.探索存量建设用地置换再开发。边角地、夹心地、插花地等零星建设用地因实施区域统筹再开发需要，存量集体建设用地之间、国有建设用地之间以及集体建设用地与国有建设用地之间，可按照“面积相近或价值相当、双方自愿、凭证置换”原则，由土地权利人签订置换协议，经县政府批准后，资规部门办理登记手续，其中涉及集体建设用地的，需经所在地集体经济组织同意，镇人民政府（街道办事处）审核。

10.优化土地征收成片开发机制。低效用地再开发范围内涉及土地征收的，可按详细规划单元编制成片开发方案，涉及的公益性用地比例按详细规划单元比例确定。对边角地、夹心地、插花地等难以独立开发的零星建设用地以及历史遗留用地涉及征收集体土地的，不受公益性用地比例、最小规模、拟征地面积占比限制。

（三）优化规划管控机制

11.探索规划弹性管控机制。纳入低效用地再开发范围的用地，现状单宗地块实施再开发难以满足相关配套设施建设配建要求的，可通过实行区片（块）化联动再开发，除必备的安全条件外，允许在改造区片（块）内相关配套设施进行详细规划单元统筹，共建共享。

12.优化工业用地空间管控。对位于城镇开发边界内并符合生态环境分区管控，现状为工业用地，规划用途已调整但5年内暂不实施的区域，且不存在违法改变功能、违法出租等情况，允许企业实施技改及新扩建工业项目。

13.简化建筑工程使用功能调整流程。已通过规划核实或者已取得不动产权证的建筑工程，在符合原已取得且仍然有效的规划条件前提下，建筑工程使用功能在同一用地类型（二级类）调整的，经县人民政府批准后，可简化办理建筑工程使用功能调整手续。

14.优化容积率核定规则。在老旧小区改造中，为保障居民基本生活需求、解决停车难问题、补齐城市短板、消除公共服务盲区、畅通生命线等而实施的市政基础设施、停车养老等公共服务设施、消防安全等公共安全设施项目，在满足安全、环保等要求和对周边不产生负面影响的前提下，增设的楼梯、电梯、公共走廊、景观亭廊以及电动车充电设施等新增建筑面积可不计入规划容积率，按规定办理相关手续。

（四）盘活历史遗留用地

15.妥善处理历史遗留问题。对第二次全国土地调查和第三次全国国土调查均调查认定为建设用地的，在符合规划用途前提下，允许按建设用地办理土地征收等手续，按现行《土地管理法》规定落实征地补偿安置；对其地上建筑物、构筑物，不符合规划要求、违反《城乡规划法》相关规定的，依法依规予以处置。涉及违法用地、违法建设的，应依法依规先行处理。

五、保障措施

（一）强化组织领导。成立嘉善县推进低效用地再开发试点工作领导小组，由县政府主要领导任组长，县政府分管领导任副组长，统一领导协调、组织推进全县低效用地再开发工作。县级各相关部门明确责任，定期会商，协同推进，全面构建横向协作、纵向联动的大联动、大协同工作格局。

（二）强化制度建设。严格执行土地出让相关程序，规范土地市场秩序，涉及出让的必须集体决策、公示结果，确保开发过程公开、公平、公正。健全民主协商，充分尊重原土地使用权人的意愿，未征得原土地使用权人同意的，不得强行改造开发。通过规范制度，有序推进低效用地再开发项目实施。

（三）严格监督考核。加强低效用地再开发项目开发改造方案审核报批，严格批后监管，落实节约集约用地，严防再开发中出现新的低效、闲置用地。县政府对各镇（街道）低效用地再开发工作情况纳入年度重点督办考核通报事项，并纳入年度考核内容。

（四）建立容错免责机制。激励干部在推进低效用地再开发试点改革过程中，主动作为、敢于担当、开拓创新。干部在推动低效用地再开发试点工作中出现失误或错误，只要符合自然资源部《关于开展低效用地再开发试点工作的通知》（自然资发〔2023〕171号）和本实施方案的精神，出发点是为了深化体制机制改革、推动经济社会发展、保障和改善民生的，可予以免责。

（五）加强宣传引导。通过广播、电视、报刊、网络等新闻媒体，广泛宣传推进低效用地再开发工作的重要意义，深入宣传好经验、好做法，引导社会力量和市场主体积极参与此项工作，营造良好的社会舆论氛围。

善政发〔2024〕10号（嘉善县人民政府关于印发嘉善县推进低效用地再开发试点工作实施方案的通知）.pdf