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各镇人民政府（街道办事处），县城投集团、县水务集团、县交投集团、国网嘉善县供电公司：

现将《嘉善县物业项目服务退出管理实施细则》印发给你们，请认真贯彻实施。

附件：嘉善县物业项目服务退出管理实施细则

嘉善县住房和城乡建设局

2021年7月20日

嘉善县物业项目服务退出管理实施细则

第一条  为加强我县物业项目服务退出管理，规范物业服务企业和其他管理人（下统称物业服务人）退出行为，维护当事人的合法权益，保持物业管理活动的正常秩序，根据《浙江省物业项目服务退出管理办法（试行）》（浙建房市〔2010〕20号）、《关于印发〈浙江省物业服务企业信用信息管理办法〉的通知》（浙建〔2018〕19号）、《嘉善县人民政府办公室关于进一步加强住宅小区物业管理工作的实施意见》（善政办发〔2020〕22 号）及国家有关法律、法规，结合我县实际，制定本实施细则。

第二条  本县行政区域内因物业服务合同期满终止，或者依据法律法规规定和物业服务合同约定提前解除合同，物业服务人退出物业项目服务管理活动，适用本细则。

第三条  退出物业项目服务管理应当本着维护社会稳定、保证业主基本生活秩序、依法有序、平稳过渡的原则进行。

第四条  嘉善县住房和城乡建设局(以下简称“县建设局”)负责本行政区域内物业项目服务退出的指导、监督和管理，各镇人民政府（街道办事处）负责对建设单位、业主大会、业主委员会解聘、续聘或重新选聘物业服务人具体工作进行指导和协助。

第五条  业主大会和业主委员会应当从保持物业项目服务管理的稳定性和长远利益出发，不得随意更换物业服务人，要保证业主的正常生活秩序。

物业服务人应当坚持诚信守法的原则，严格履行退出物业项目服务管理程序和相应职责，解决好项目管理遗留问题，做好新老物业服务管理的衔接工作，保持项目服务管理的连续性。

建设单位应当尊重购房人的合法权益，兑现售房承诺，妥善解决项目建设遗留问题，为物业项目管理的顺利开展提供保障。

第六条  前期物业服务合同期满终止，业主大会和业主委员会尚未成立，物业服务人退出项目服务管理的，适用下列程序：

（一）建设单位或物业服务人不再续约的，合同当事人一方应当在前期物业服务合同届满60日前，向对方提出不再续约的书面意见。建设单位应当按照《浙江省物业管理条例》及前期物业管理招标投标有关规定，并应当有专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意后，及时另行选聘物业服务人，但新设定物业服务标准不得低于原物业服务合同约定的服务标准。

（二）物业服务人应当将不再续约原因、退出时间等以书面形式报送县建设局和项目所在地镇人民政府（街道办事处）备案，并填写《物业服务人退出项目服务管理情况登记表》。

（三）建设单位应当在新选聘的物业服务人（以下统称“新受托物业服务人”）确定后10日内，将新受托物业服务人及相关情况书面函告业主，并抄报县建设局和项目所在地镇人民政府（街道办事处）备案。

（四）建设单位未及时履行选聘物业服务人责任的，原物业服务人应当及时向县建设局和项目所在地镇人民政府（街道办事处）书面报告。县建设局应当会同项目所在地镇人民政府（街道办事处）、社区居民委员会督促建设单位及时选聘物业服务人。

第七条  前期物业服务合同期满终止且业主大会、业主委员会已成立，或物业服务合同期满终止，物业服务人退出项目服务管理的，适用下列程序：

（一）业主大会或物业服务人决定不再续约的，合同当事人一方应当在前期物业服务合同或物业服务合同期限届满60日前，向对方提出不再续约的意见。业主大会应当按照《浙江省物业管理条例》和《管理规约》等有关规定，及时另行选聘物业服务企业，新选聘物业服务人、新设定的物业服务及收费标准应当有专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

（二）物业服务人应当将未续约原因、退出时间等以书面形式报送县建设局和项目所在地镇人民政府（街道办事处）备案，并填写《物业服务人退出项目服务管理情况登记表》。

（三）业主委员会按照规定的程序和要求重新选聘物业服务人后的10日内，应当在本物业管理区域内公告，并报县建设局和项目所在地镇人民政府（街道办事处）备案。

（四）业主大会未及时履行选聘物业服务人责任，也未决定实施自治管理的，原物业服务企业应当及时向县建设局和项目所在地镇人民政府（街道办事处）书面报告。县建设局应当会同项目所在地镇人民政府（街道办事处）、社区居民委员会督促业主大会及时选聘物业服务人。

第八条  物业服务合同当事人提前解除合同，物业服务人退出项目服务管理的，应依情形分别适用下列程序：

（一）前期物业服务期间，建设单位或物业服务人一方要求提前解除物业服务合同的，应于拟解除合同前90日书面告知对方，并应当有专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

建设单位应当按照《浙江省物业管理条例》及前期物业招标投标有关规定，及时另行选聘物业服务人。同时,建设单位、物业服务人和县建设局应分别履行本细则第六条（二）至（四）项相关规定。

（二）物业服务期间，经业主委员会或者20％以上业主提议召开业主大会，经专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意提前解除合同的，业主委员会应当提前60日书面通知物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外。

业主大会应当按照《浙江省物业管理条例》和本物业项目《管理规约》等有关规定，及时另行选聘物业服务人。业主委员会应当将提前解除合同的原因、退出时间等以书面形式报送县建设局和项目所在地镇人民政府（街道办事处）备案。同时，物业服务企业应填写《物业服务人退出项目服务管理情况登记表》。

未经业主大会依法通过提前解聘物业服务人的，业主委员会及其成员不得擅自作出解聘物业服务人的决定。

（三）物业服务期间，物业服务人要求提前解除物业服务合同的，应当在拟解除物业服务合同90日前，将解约原因、退出时间以书面形式告知业主委员会，就相关事项进行协商，同时以书面形式在物业管理区域内公告15日。

物业服务人应当将解约原因、退出时间以书面形式报送项目县建设局和项目所在地镇人民政府（街道办事处）备案，并填写《物业服务人退出项目服务管理情况登记表》，书面告知社区居民委员会。业主委员会应当启动选聘物业服务人的程序。

（四）当事人一方对提前解除物业服务合同行为有争议的，双方应依据物业服务合同的约定协商解决。如协商不成，可申请项目所在地镇人民政府（街道办事处）、县建设局调解，也可以直接向人民法院起诉或按合同约定申请仲裁。

第九条  业主大会、建设单位选聘物业服务人应从有利于满足业主物业服务需求和物业服务持续健康发展的角度出发，择优选聘物业服务企业，业主大会、建设单位在选聘物业服务人时可委托专业咨询评估机构综合评估确定新物业服务方案，公开选聘物业服务人。鼓励业主大会对表决通过物业选聘方案委托业主委员会通过公开招投标方式择优选聘物业服务人。

第十条  物业服务人应当在前期物业服务合同或物业服务合同期满终止或解除之日前继续按照合同的约定提供物业服务，积极协助建设单位或业主大会做好物业项目管理相关工作。业主应当按时交纳物业管理服务费至合同期满终止或解除退出之日。

第十一条  在前期物业服务合同或物业服务合同期满终止或解除之日前，物业服务人应当根据业主的意见将预收的物业服务费等相关费用的结余款项退还给业主或转交给下一任物业服务人；原欠缴的物业服务费，业主应当按照物业服务合同的约定，及时补缴。

第十二条  原物业服务人应当按照《浙江省物业项目承接验收管理办法(试行)》的规定，在物业项目管理移交前30日，与物业服务合同委托方、新受托物业服务人办理物业项目交接验收手续，移交物业的共用部位、共用设施设备及相关场地、物业服务用房等，并提供该管理办法第九条、第十条规定的资料。

第十三条  新受托物业服务人接管物业时，应当按照《浙江省物业项目承接验收管理办法(试行)》的规定与物业服务合同委托方、原物业服务人共同对物业共用部位、共用设施设备和物业服务用房等进行查验。

查验时应当制作物业查验记录。查验记录应当包括查验项目名称、查验时间、查验内容、查验结论、存在问题等，并由查验人签字。对查验中发现的问题，应详细记录，双方应当以书面形式明确有关问题的解决办法。

经查验符合要求的，应在7日内办理有关交接手续，原物业服务人与物业服务合同委托方及其新受托物业服务人签订《物业服务管理交接验收协议》。

第十四条  物业服务合同的权利义务终止后，原物业服务人不得以业主欠交物业服务费为由拒绝办理交接手续。原物业服务人拒不在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域的，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业服务费，但物业服务合同终止后，在业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服务人继续处理物业服务事项的，原物业服务人可以请求业主支付该期间的物业费。新受托物业服务人和物业服务合同委托方应通过司法途径要求原物业服务人退出物业服务区域、办理交接手续。　　　　

第十五条  物业服务合同期满终止，业主大会未依法及时选聘新的物业服务人且未作出自治管理决定的，应当按照下列程序做好衔接工作：

（一）在物业服务合同期满终止前30日，业主大会未明确续聘或未选聘新的物业服务人，且未作出自治管理决定时，原物业服务人应当向县建设局和物业项目所在地镇人民政府（街道办事处）报告。

（二）县建设局接到物业服务人报告后7个日内，应当会同项目所在地镇人民政府（街道办事处）、社区居委会到物业项目所在地听取业主、业主委员会和物业服务人的意见，并就继续做好物业服务进行沟通协调工作。

（三）县建设局应当会同镇人民政府（街道办事处），积极协助业主大会依法选聘新的物业服务人，并主动提供相关信息，协助其做好选聘物业服务企业工作，指导业主大会与新选聘的物业服务人签订《物业服务合同》。

（四）对拒不选聘新的物业服务人的，县建设局应当会同镇人民政府（街道办事处）将有关情况书面报送县人民政府。并根据《浙江省物业管理条例》等有关规定，项目所在地镇人民政府（街道办事处）及时制定管理预案，组织社区居委会、市政园林、供电、供水等部门做好共用设备设施运行、垃圾清扫、绿化维护等基本服务。所发生的费用由业主交纳，业主委员会（无业主委员会的由社区居委会）负责收取。

第十六条  物业服务人不履行合同约定、不按规定程序退出及未按规定办理物业项目退出备案的，应记入企业诚信档案，作为不良行为记录向社会公布。

第十七条  因物业规模较小、收费标准较低导致物业服务人退出项目服务管理的，县建设局应会同项目所在地镇人民政府（街道办事处）从实际出发，本着规模经营、方便管理、降低成本、提高服务质量的原则，积极创造条件推动相邻项目整合。

第十八条  本办法自2021年8月20日起施行。

关于印发《嘉善县物业项目服务退出管理实施细则》的通知.pdf